La Vulnerabilidad Urbana ¿se nace o se hace?

En los últimos dos años, algunas de las personas que formamos este equipo, hemos tenido la suerte de poder trabajar en la construcción del primer Observatorio de Vulnerabilidad Urbana de España, hecho público a comienzos de este año 2012 por el Ministerio de Fomento de España. El observatorio surge como instrumento de análisis de la evolución de la Vulnerabilidad Urbana en nuestras ciudades, tomando como base de partida los tres Análisis Urbanístico de Barrios Vulnerables existentes, el de 1991, el de 2001 y el 2006 (estos últimos realizados recientemente en el DUyOT).

Estos análisis reflejan, que en las ciudades de más de 50.000 habitantes y capitales de provincia, en el periodo intercensal que abarca una década (1991-2001) los Barrios han pasado de 376 a 624.

¿Cómo es posible que mientras el PIB crecía en un 2,4% los barrios en situación de vulnerabilidad lo hicieran en un 66% (151%)?

Población vulnerable por comunidad autónoma en 2001 y 1991.

Fuente: Análisis Urbanístico de Barrios Vulnerables 2001. Informe general 2001. Ministerio de Fomento

El mes pasado se hacía público el Informe de Análisis y Perspectivas sobre Exclusión y Desarrollo Social en España 2012 elaborado por FOESSA para Cáritas, que muestra el increíble aumento de las desigualdades en el país, y la precaria situación de muchos de sus ciudadanos. Estos datos no son extraños para nadie, después de ver durante los últimos años, los estragos de la crisis económica, tanto en nuestro entorno, como en todos los medios de comunicación. Sin embargo, este aumento de la desigualdad no es coyuntural, el desarrollo económico de los años del “boom” no trajo los mismos beneficios para todos, los pobres ahora son más pobres y los ricos lo son mucho más, mientras, las clases medias, se desvanecen.

Tal y como apunta Felix Arias en “La desigualdad urbana en España” (2000), cada Barrio Vulnerable cuenta con unas “condiciones específicas que dificultan el desarrollo de sus vecinos, y estos se encuentran en condiciones personales que les hacen estar en situación desfavorable ante los mercados de trabajo, bienes y servicios, y ante el ejercicio de sus derechos ciudadanos en la obtención de servicios efectivos que les igualen para la vida social y económica”. Son por tanto elementos frágiles dentro del sistema urbano, cuentan con bajos niveles de resiliencia lo que les hace más susceptibles de empeorar en momentos de desequilibrios económicos, sociales, urbanos o ambientales.

Barrio de San Isidro, Madrid

Fuente propia

A la espera de los datos del censo de 2011, que permitan analizar el desarrollo de la vulnerabilidad urbana en los años de esplendor y estallido de la burbuja, tanto estos estudios, como el Atlas de la Vulnerabilidad Urbana en España, permiten hacerse una idea las consecuencias de las políticas desarrolladas.

Está claro que algo no está funcionando, apenas existen iniciativas públicas consecuentes con el aumento de la Vulnerabilidad Urbana de nuestras ciudades, y no hablamos exclusivamente de iniciativas meramente asistenciales, sino políticas estructurales, integrales y participadas, con las que poder hacer frente a poblemas urbanos, sociales, económicos y medioambientales de manera eficaz y sostenible.

Siguiendo una línea de búsqueda de posibles soluciones, distintos profesionales suman sus conocimientos para exponer algunos aspectos claves sobre los barrios más desfavorecidos en el programa emitido en La 2 de RTVE Para todos la 2, donde se da a conocer el documental Gente con Gancho, que narra la historia y características del barrio de El Gancho de Zaragoza .

Mas información:

"Análisis urbanístico de Barrios Vulnerables 2001".Redactores: Agustín Hernández Aja, Mariano Vázquez Espí, Carolina García Madruga, Ángela Matesanz Parellada, Elena Moreno García, Julio Alguacil, Javier Camacho. Equipo básico: Carolina García Madruga, Ángela Matesanz Parellada, Elena Moreno García, Laura López Álvarez, Paula Maeso Sánchez, Jacobo Peláez-Campomanes Guibert, Gabriela Sánchez Calvete y Gonzalo Sánchez-Toscano Salgado

El precio de la vivienda para dummies

¿Cómo se fija el precio de la vivienda?

Desde luego no por el clásico equilibrio entre oferta-demanda, según el cual cuanta mayor oferta de viviendas haya, menor será su precio. Por el contrario han sido los periodos de mayor actividad constructiva cuando se ha producido la mayor alza en los precios. Cada vivienda es única, entre otras cosas porque es un bien cuya localización no puede alterarse ni intercambiarse; al margen de las características de la edificación, las viviendas adquieren su valor en función del entorno donde se encuentran, los servicios que ofrece un determinado emplazamiento, o el status que proporciona un barrio concreto.

Desde el lado de la demanda:

Todo el mundo necesita una vivienda, y no sólo para resguardarse de la intermperie, por lo que se ve en la obligación de acudir al mercado de la vivienda para conseguir una. Además, culturalmente consideramos la vivienda como el bien más valioso de cada familia, aquel que sustenta toda la vida en común y donde se invierten todos los ahorros. La vivienda es el principal capital de una familia y está dispuesta a destinar a ella todos los ingresos que sea posible.

Desde el lado de la oferta:

La vivienda es un bien muy estable en sus cualidades físicas (se degrada con bastante lentitud en comparación con otros bienes materiales) y obtiene su valor principalmente de su localización, sobre la que ejerce un monopolio, independientemente del estado de la edificación. En principio, no hay ninguna urgencia para vender una vivienda y siempre se puede esperar al momento más oportuno.

Conclusión:

El precio de la vivienda alcanza siempre el máximo que está dispuesta a pagar por ella una familia; y cada familia española ha tendido a pagar por su vivienda el máximo que en cada momento pensaba que podía permitirse. Del mismo modo, muchas familias, en cuanto se han visto con holgura económica, han cambiado su casa por una mejor, más grande o mejor localizada. Por otra parte, la existencia de un stock de viviendas vacías o infrautilizadas no afecta al precio a la baja ya que sus dueños, mayormente, no tienen ninguna necesidad de vender y pueden simplemente esperar a que el precio (o la capacidad de pago de las familias) alcance sus expectativas.

¿Y el precio del suelo? ¿Afecta en algo al precio de las viviendas?

El precio del suelo se calcula a partir del precio que pueden alcanzar las viviendas que se construyan sobre él. El precio del suelo es el resto después de descontar los costes de edificación/urbanización y los beneficios de todos los agentes intervinientes (excepto el dueño del propio suelo). Cuando alguien compra un suelo a determinado precio es porque también espera vender las viviendas que se construyan sobre el mismo a un precio concreto. Es decir, el precio del suelo es la consecuencia y no la causa del precio de las viviendas.

Vale, pero... ¿por qué han subido tanto los precios en España?

Por la disponibilidad de crédito abundante y barato. Las familias han podido disponer de grandes cantidades de efectivo a cambio de una módica mensualidad, gracias a la bajada de los tipos de interés y de la prolongación de los plazos de amortización (¡hasta los 50 años!). Parte de todo ese dinero se lo han chupado los gastos de la construcción, donde la frenética actividad ha hecho subir los precios por encima de la inflacción, pero la mayor parte se lo han llevado los beneficios de especuladores y promotores, especialmente los grandes, que compraban suelo rústico y después conseguían que (mágicamente) se recalificase a urbanizable. Entre tanto, los distintos gobiernos no han hecho nada para restringir el endeudamiento de las familias (como se hace en otros países) fijando unos límites en relación con los ingresos familiares o unos plazos de amortización máximos; cualquier acción en este sentido habría significado acabar con la burbuja inmobiliaria, antes conocida como "milagro español".

¿Seguirá bajando o volverá a subir el precio de la vivienda?

El precio de la vivienda ya ha bajado bastante, pero no tanto como en otros países con problemas similares. Los bancos están haciendo lo imposible por mantener artificialmente los precios altos, pero a falta de crédito el mercado está en la práctica paralizado. Para saber cómo van a evolucionar los precios en el futuro, basta con ver cómo va a evolucionar la capacidad de pago de los potenciales compradores: con los salarios congelados o en retroceso, y con el crédito restringido y más caro, la vivienda seguirá bajando. Además se ha roto la confianza en la vivienda como activo siempre revalorizable, por lo que las familias no van a volver a hipotecar un porcentaje tal alto de sus ingresos. Y para confirmar la relación entre precio de la vivienda y renta + capacidad de endeudamiento de las familias, basta con recordar que sólo el sector de las viviendas de lujo mantiene su dinamismo: sólo los ricos mantienen su poder adquisitivo y la confianza en sus ingresos futuros.

Algunas referencias

• El modelo inmobiliario español y sus consecuencias. José Manuel Naredo
• La política de vivienda en España en el contexto europeo. Raquel Rodríguez Alonso
• A propósito del precio de la vivienda. Fernado Roch
• Mentiras sobre suelo y vivienda. Diez típicas falacias sobre el suelo y la vivienda. Fernando Martínez Hinojal
• El suelo como excusa: el desarrollismo rampante. Fernando Gaja i Díaz

II Encuesta situación laboral arquitectos (Sindicato de Arquitectos SArq) Septiembre de 2011

II Encuesta situación laboral arquitectos (Sindicato de Arquitectos SArq) Septiembre de 2011

Regeneración urbana integral... ¿de excepción a norma?

Después de muchos años dejando que la ciudad degenerase (abandonada a su suerte) parece que poco a poco va permeando la idea de que hay que recuperarla. La rehabilitación es el nuevo paradigma, aunque cada cual lo interpreta como le viene mejor y no faltan quienes hablan de crecimiento hacia el interior (porque no pueden entender el urbanismo sin crecimiento). SEPES ha publicado recientemente dos textos sobre el tema de la regeneración urbana integral que merece la pena hojear.

Regeneración urbana integral nos describe tres casos de intervención en zonas urbanas degradadas (Île de Nantes, Coin Street y Barrio de la Mina); son escalas, contextos e historias diversas, pero tienen en común la complejidad de los problemas existentes y también la de las soluciones planteadas. Frente a las soluciones estandarizadas del pasado (la tristemente famosa renovación urbana), la rehabilitación o regeneración integral asume que no hay soluciones simples a problemas complejos, que no basta con barrer el tejido urbano para acabar con los problemas subyacentes (recordemos a Jane Jacobs y su Muerte y vida de las grandes ciudades).

Modelos de gestion de la regeneracion urbana nos recuerda, a través del análisis de los diversos instrumentos institucionales utilizados para gestionar proyectos de regeneración urbana, una limitación del marco normativo en el que nos movemos: todo está pensado para crear ciudad, incluso destruyendo la ciudad preexistente, de forma que la modificación/mejora/renovación de lo existente constituye siempre la excepción, casi nunca prevista por los mecanismos regulatorios. Probablemente ésta sea la causa de que cuando se quiera intervenir en la ciudad desde un enfoque multidimensional e integral, haya que imponer una especie de estado de excepción administrativo, porque, por desgracia, la norma sólo prevé la apisonadora y el borrón y cuenta nueva. Pero que nadie se equivoque, no es un error o una omisión, la destrucción creativa es el modo habitual de trabajar de nuestro sistema capitalista: ¿para qué reparar un coche, rehabilitar un edificio o regenerar un barrio, si podemos comprarnos uno nuevo? Las operaciones de cirugía son mucho más costosas que las demoliciones, y el objetivo es... ¡el beneficio! ¿verdad?

Espacio público: ágora vs. explanada del templo

¿La democracia nació en el ágora de Atenas? Resulta poco probable que los grupos igualitarios de cazadores y recolectores no se hubieran regido por métodos democráticos mucho antes, pero sin duda Atenas reinventó la democracia en las ciudades-Estado que hasta entonces se había organizado en torno a tiranías de base religiosa (el poder de la fe) o secular (el poder de las armas). Mucho antes que el ágora de Atenas nos encontramos con ciudades cuyos únicos espacios abiertos eran la explanada del templo y la gran vía ceremonial por donde circulaban las grandes procesiones. De hecho, los espacios democráticos de la antigua Grecia parecen ser más la excepción que la norma: los grandes foros romanos vuelven a ser un espacio de exhibición del poder frente a una masa que mira, escucha y, sobre todo, calla cuando no toca ovacionar. Siguiendo a Lewis Mumford en su La ciudad en la historia, la Edad Media fue otro momento de esplendor democrático en las ciudades europeas, pero pronto quedó subyugado por el nuevo urbanismo barroco de los reyes absolutos, y así hasta el París de Haussmann, con su inigualable capacidad para combinar la grandilocuencia escenográfica con la apertura de espacios aptos para el uso de ametralladoras (contra el pueblo, por supuesto). Después podemos encontrar toda una tradición de ciudad bella, tanto en su vertiente historicista como moderna, entre cuyos máximos exponentes podríamos citar la Germania de Albert Speer o la Brasilia de Lucio Costa. Todos ellos espacios sublimes, donde el ser humano debía sentirse, pues tal era su objetivo, pequeño y miserable frente a la grandiosidad.

Eje monumental de Brasilia en todo su esplendor... vacío.

Sin embargo, no debemos engañarnos. Hoy en día todos estos espacios urbanos cumplen una función supletoria y sólo se utilizan en casos muy singulares. El auténtico espacio donde se representa el poder está en los medios de comunicación, sobre todo en la televisión. Los grandes desfiles, los grandes discursos dirigidos a las masas, la escenografía del poder, están situados hoy en día más que nada en la televisión. ¿Cómo sabemos quién es importante? Porque sale en televisión, porque se le anuncia con rimbombancia, porque alecciona a las masas desde la distancia y la altura que sólo otorgan determinados estrados mediáticos. Por eso la televisión se convierte en el principal medio de manipulación, porque el mero hecho de aparecer en ella otorga un status: relevancia para el conjunto de la ciudadanía. Y todo lo que no aparece en TV queda relegado a hecho local y anecdótico, de un interés relativo y, en cualquier caso, minoritario. Por eso las voces disidentes pueden tener espacio en periódicos (son medios de información especializada), pero no en los grandes espacios de representación de TV. Por todo ello, la televisión asume en nuestros días el papel de explanada del templo, un espacio al que sólo unos pocos pueden acceder, pero al que todos observan con devoción para saber cuáles son los designios de la divinidad.

Lo más definitorio del espacio no son las paredes o los muebles, sino las cámaras.

Hay alternativas al espacio virtual televisivo (en caso contrario hace tiempo que habrían desaparecido cualquier tipo de disidencia colectiva), y lo son porque ofrecen espacios donde la comunicación puede ser bidireccional y, por tanto, darse un diálogo y no sólo un eterno monólogo del poderoso. Internet se ofrece como la alternativa virtual a la TV (y otros medios de masas) en la medida en que facilita que todos los usuarios participen de forma activa y no sólo pasiva. Internet ha permitido que se multipliquen las voces y las fuentes de información accesibles, pero tiene una limitación: cada grupo de intereses y, sobre todo de opiniones, tiende a aislarse de los demás, a acudir exclusivamente a las fuentes de información que les confirman sus opiniones previas, en definitiva, a crear un espacio propio y exclusivo donde los demás simplemente no existen. Este aislamiento, posible en la maraña de conexiones electrónicas que constituye la red de redes, es imposible en la calle. Mientras que Internet ha permitido que afloren multitud de mundos paralelos e independientes, donde cada cual encuentra contactos en función de afinidades de lo más diversas y toma conciencia de que no está solo, la calle, el espacio público, nos obliga de nuevo a la convivencia con personas que tienen intereses distintos a los nuestros, y también opiniones encontradas. El espacio democrático es aquel donde se hacen visibles los conflictos, pero también donde existen las herramientas para buscarles una solución consensuada.

Esta pasada semana Madrid ha vivido uno de esos conflictos que sacuden el espacio público, cuando se han confrontado dos formas de concebir la política. La política como espectáculo mediático de masas, donde la mayor expresión del éxito ha sido el volumen de peregrinos concentrados para escuchar, pero no para hablar, ya que la palabra estaba reservada para una sola persona (y aquellos inmediatamente por debajo). En este caso, el espacio urbano de Madrid se quedaba pequeño para tales menesteres, hubo que recurrir a las afueras, a Cibeles (zona de recreo de los Austrias) y a Cuatro Vientos (gran infraestructura de la periferia), para organizar un espectáculo de masas de escala planetaria. Ocurre lo mismo con los grandes desfiles o con los grandes festivales de música, que están restringidos a una serie de espacios muy concretos que por su escala y tamaño se sitúan fuera de la vida cotidiana de los ciudadanos. Frente a estos espacios, la minúscula Puerta del Sol se ha convertido en el epicentro de la democracia asamblearia de Madrid (y de España). Esta plaza, por supuesto, sólo tenía un papel marginal (de paso) en todas las celebraciones masivas de la JMJ, ya que resultaba totalmente inadecuada para cualquier evento masivo, pero al mismo tiempo se ha convertido en el escenario del mayor de los contrastes, el que se da entre la parafernalia de una teocracia de masas y una asamblea de ciudadanos libres.

Cordón sanitario en torno a una concentración pacífica...

Parecerían un grupo de cristianos a punto de ser arrojados a los leones.

(Finalmente, la concentración fue disuelta de forma violenta por la policía.)

Para terminar una última reflexión... ¿sería posible todo esto en el espacio privado de un centro comercial? Tal vez la JMJ sí, después de todo cuentan con sus patrocinadores, pero desde luego las asambleas ciudadanas, que se reunen a hablar y debatir libremente al margen de los intereses mercantiles (y tal vez en contra) no tendrían sitio en dichos sucedáneos de espacio público. Pensemos en ello cuando reducimos nuestras calles a meras tuberías de transporte y enclaustramos toda la vida social en espacios privatizados.

AEROPUERTOS (II): en infraestructuras no hay recortes

Con la intensidad informativa de los últimos meses, nos hemos olvidado de que las comunidades autónomas que ahora anuncian recortes en todo tipo de servicios públicos, hace unos pocos meses seguían tirando el dinero en la construcción de mega-infraestructuras que no sirven para nada. «Razones políticas y no económicas están detrás de todos los aeródromos inaugurados en los últimos años. Ninguno alcanzará el umbral de rentabilidad, según los expertos» comentaba El País bajo el titular de «Aeropuertos para todos». En general, los últimos aeropuertos siguen el modelo de «gestión privada, financiación pública», que significa que los pagamos entre todos y que los beneficios, si es que los hay, se los quedan unos pocos. En todo caso, no sólo estos últimos e innovadores aeropuertos resultan ruinosos, sino que gran parte de los aeropuertos públicos también lo son. Se mantienen abiertos por «interés general», pero... ¿de quién? Desde luego hay consenso entre todos los políticos que cuántas más infraestructuras mejor, y que ninguna provincia de España puede quedar rezagada en este aspecto, aunque sí en otros. En todo caso, al final resulta que diputados y senadores son sus principales usuarios, ya que pueden acudir semanalmente a sus obligaciones en Madrid y volver el fin de semana a disfrutar con la familia... ¿es ése el interés general del que tanto hablan?

A este ritmo, pronto tendremos en este país más aeropuertos que hospitales, ya que una vez que nos hemos gastado el dinero en los primeros, no queda para mantener en funcionamiento los segundos. Por suerte, seguiremos construyendo autovías para que los enfermos puedan recorrer ¿velozmente? las crecientes distancias hacia su hospital de referencia (o uno donde haya médicos). Y es que la fiebre por la obra pública parece no tener fin en este país desde que en pleno siglo XIX se decidió priorizar la construcción de una red de ferrocarril frente a la industrialización del país. Siempre se ha dado por hecho que a la infraestructura le seguiría, de forma prácticamente automática, el crecimiento económico, pero lo único que parece automático es que unos pocos siempre se llenan los bolsillos.

Y para el que piense que todo esto es reciente:

La revista Ícaro alertaba del exceso de aeropuertos en España... en 1930: «Se va a dar el caso curioso de que lo único que va a faltarnos para estos aeropuertos serán aviones de líneas (...) toda vez que dado el estado actual de los presupuestos (...) ha de resultar difícil crear tantas líneas aéreas como serán necesarias para dar vida a los aeropuertos.»

Anteriormente, en Urbanismo Urgente:

• AEROPUERTOS (I): Puedes venir a pasear
• Urbanismo de inauguraciones

Próximamente, también en Urbanismo Urgente, un análisis del AVE, ese avión que vuela bajo...

España hipotecada

Con las últimas movilizaciones contra los desahucios, organizadas desde hace meses por la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) y que cuentan desde hace semanas con el apoyo del Movimiento 15M, ha salido a la superficie, aunque sólo sea la punta del iceberg, un trauma que afecta a miles de familias (249.281 ejecuciones hipotecarias en España a lo largo de 2010). Son las últimas víctimas del akelarre inmobiliario que este país ha sufrido en los últimos tiempos (su duración oficial se sitúa entre 1996 y 2008). Muchas familias han pagado cifras desorbitadas por viviendas que, ahora descubren, no lo valen ni de lejos, y además se encuentran con un marco jurídico que protege a los bancos antes que a las personas. Los bancos son los malos de la película, y sin embargo, están tan hipotecados como sus clientes: el dinero que prestaron no era suyo, sino que tuvieron que pedírselo a entidades extranjeras que ahora lo reclaman. Bancos y familias, todos se creyeron el absurdo mantra de que «el precio de la vivienda nunca baja».

Pero... ¿dónde ha ido todo ese dinero? ¿Se ha evaporado? En parte sí, millones de pequeños especuladores (todo el que podía permitírselo) consiguieron unos cuantos miles de euros de plusvalía y corrieron a gastárselos en viajes, coches y todo tipo de pequeños lujos (sólo con eso ya tenemos un agujero de miles de millones). Otra parte fue a manos de los grandes promotores y constructores, algunos de los cuales supieron recoger beneficios en mitad de la fiesta, aunque muchos se han quedado igualmente enfangados. Todos ellos vivieron a todo tren durante unos cuantos años a costa de los ahorros de los españoles de los próximos 30 o 40 años, y crearon a su alrededor un entorno de corrupción e impunidad que aún persiste. Pero en cualquier caso, la mayor parte del dinero se fue en destruir sistemáticamente el patrimonio del país (¡había tanto campo que urbanizar!), patrimonio no sólo natural y rural, sino también urbano (véase el proyecto para destruir el Cabanyal en Valencia). El resultado, es un enorme stock de viviendas que no valen nada porque nadie quiere vivir en ellas, o porque los que estarían dispuestos a vivir en cualquier sitio, no pueden pagar lo que cuestan. Sólo los necios confunden valor y precio: en este país hemos pagado un precio elevadísimo por algo que definitivamente no lo vale.

¿Y cuál es la solución? Los que han participado más directamente en la gestión de la burbuja lo tienen claro: hay que volver a ponerla en marcha, nunca antes se vivió tan bien en España. El ladrillo volverá para sacarnos de la crisis, especialmente a todos aquellos que ya no saben ganarse la vida de otra manera... El PP promete, como en 1996, aumentar los ingresos del Estado reduciendo los impuestos, como indica el catecismo neoliberal, y recuperar las desgravaciones a la adquisición de viviendas, porque el suelo ya no se puede liberalizar más. Les funcionó durante tres legislaturas (las dos suyas y la primera de Zapatero), a base de vivir a crédito, pero ahora no sólo nos hemos terminado los ahorros, sino que tenemos una descomunal deuda que pagar. ¡Confianza, confianza! es la solución de los mercados. Efectivamente, cualquier esquema piramidal, como nuestra burbuja inmobiliaria, sólo puede sostenerse mediante una confianza ciega, pero ahora ya sabemos que el último en abandonar la fiesta es el que paga los platos rotos. ¿Quién se apunta?

Algunos apuntes al respecto:

• Vivienda y cultura especulativa
• El apocalipsis inmobiliario
• «Si lo sé, no compro»
• Hipotecas basura, o esclavos de la hipoteca
• ¿Estamos locos? Las regiones con más 'stock' son las que construyen más casas nuevas
• En España sigue existiendo suelo recalificado y comprometido para 20 millones de viviendas

El ladrillo, al servicio de los políticos, o viceversa, que lo mismo da:

• ¡Más cemento, es la política!
• La otra cultura del ladrillazo
• Urbanismo salvaje y estado de derecho