miércoles, 2 de noviembre de 2011

El precio de la vivienda para dummies

 

¿Cómo se fija el precio de la vivienda?


Desde luego no por el clásico equilibrio entre oferta-demanda, según el cual cuanta mayor oferta de viviendas haya, menor será su precio. Por el contrario han sido los periodos de mayor actividad constructiva cuando se ha producido la mayor alza en los precios. Cada vivienda es única, entre otras cosas porque es un bien cuya localización no puede alterarse ni intercambiarse; al margen de las características de la edificación, las viviendas adquieren su valor en función del entorno donde se encuentran, los servicios que ofrece un determinado emplazamiento, o el status que proporciona un barrio concreto.

 

Desde el lado de la demanda

Todo el mundo necesita una vivienda, y no sólo para resguardarse de la intermperie, por lo que se ve en la obligación de acudir al mercado de la vivienda para conseguir una. Además, culturalmente consideramos la vivienda como el bien más valioso de cada familia, aquel que sustenta toda la vida en común y donde se invierten todos los ahorros. La vivienda es el principal capital de una familia y está dispuesta a destinar a ella todos los ingresos que sea posible.

 

Desde el lado de la oferta

La vivienda es un bien muy estable en sus cualidades físicas (se degrada con bastante lentitud en comparación con otros bienes materiales) y obtiene su valor principalmente de su localización, sobre la que ejerce un monopolio, independientemente del estado de la edificación. En principio, no hay ninguna urgencia para vender una vivienda y siempre se puede esperar al momento más oportuno.

 

Conclusión

El precio de la vivienda alcanza siempre el máximo que está dispuesta a pagar por ella una familia; y cada familia española ha tendido a pagar por su vivienda el máximo que en cada momento pensaba que podía permitirse. Del mismo modo, muchas familias, en cuanto se han visto con holgura económica, han cambiado su casa por una mejor, más grande o mejor localizada. Por otra parte, la existencia de un stock de viviendas vacías o infrautilizadas no afecta al precio a la baja ya que sus dueños, mayormente, no tienen ninguna necesidad de vender y pueden simplemente esperar a que el precio (o la capacidad de pago de las familias) alcance sus expectativas.

 

¿Y el precio del suelo? ¿Afecta en algo al precio de las viviendas?


El precio del suelo se calcula a partir del precio que pueden alcanzar las viviendas que se construyan sobre él. El precio del suelo es el resto después de descontar los costes de edificación/urbanización y los beneficios de todos los agentes intervinientes (excepto el dueño del propio suelo). Cuando alguien compra un suelo a determinado precio es porque también espera vender las viviendas que se construyan sobre el mismo a un precio concreto. Es decir, el precio del suelo es la consecuencia y no la causa del precio de las viviendas.

 

Vale, pero... ¿por qué han subido tanto los precios en España?


Por la disponibilidad de crédito abundante y barato. Las familias han podido disponer de grandes cantidades de efectivo a cambio de una módica mensualidad, gracias a la bajada de los tipos de interés y de la prolongación de los plazos de amortización (¡hasta los 50 años!). Parte de todo ese dinero se lo han chupado los gastos de la construcción, donde la frenética actividad ha hecho subir los precios por encima de la inflacción, pero la mayor parte se lo han llevado los beneficios de especuladores y promotores, especialmente los grandes, que compraban suelo rústico y después conseguían que (mágicamente) se recalificase a urbanizable. Entre tanto, los distintos gobiernos no han hecho nada para restringir el endeudamiento de las familias (como se hace en otros países) fijando unos límites en relación con los ingresos familiares o unos plazos de amortización máximos; cualquier acción en este sentido habría significado acabar con la burbuja inmobiliaria, antes conocida como "milagro español".

 

¿Seguirá bajando o volverá a subir el precio de la vivienda?


El precio de la vivienda ya ha bajado bastante, pero no tanto como en otros países con problemas similares. Los bancos están haciendo lo imposible por mantener artificialmente los precios altos, pero a falta de crédito el mercado está en la práctica paralizado. Para saber cómo van a evolucionar los precios en el futuro, basta con ver cómo va a evolucionar la capacidad de pago de los potenciales compradores: con los salarios congelados o en retroceso, y con el crédito restringido y más caro, la vivienda seguirá bajando. Además se ha roto la confianza en la vivienda como activo siempre revalorizable, por lo que las familias no van a volver a hipotecar un porcentaje tal alto de sus ingresos. Y para confirmar la relación entre precio de la vivienda y renta + capacidad de endeudamiento de las familias, basta con recordar que sólo el sector de las viviendas de lujo mantiene su dinamismo: sólo los ricos mantienen su poder adquisitivo y la confianza en sus ingresos futuros.

Algunas referencias